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短期和中期不是很好！
长期应该不错（今天的市盈利还在32~~33倍），王石的头脑很好用，万科的远期规划计划很详细很务实！
摘抄了一段！
6月5日的临时股东大会上,总裁郁亮曾表示,从万科最近几年买地的情况看,2006
年新增项目资源最多,2007年其次.未来两年将是万科回收现金的高峰期,随着土地市
场更加理智和平静,万科在土地市场上可能会迎来一个难得的发展机会.
从数字上看,2007年尽管开竣工面积大幅提升,但新增项目资源反而有所下降,为
1142万平方米.对此,万科在07年三季度报告中作出了解释:面对二季度以来各主要城
市地价大幅度上涨的局面,万科将在市场的变化前保持冷静. 万科具有在短期内进一
步扩充项目资源的能力,但管理层认为,可以选择更合理的时机,以更有利的方式来体
现这一能力.
事实上,万科正在耐心地等待着以更合理的时机,更有利的方式获取资源.根据公
告,5月份万科新增7个项目,权益面积118.5万平方米,而此前4个月,万科仅增加8个项
目,权益面积131万平方米.从土地成本来看,5月份新增项目价格每平方米不足2000元
,不仅远低于万科2007年的平均土地成本,也低于此前4个月公司新增项目的成本. 很
显然,万科在5月突然发力了,这意味着,万科对土地市场已形成某种判断,并已经寻找
到合适的进入时机.
截至3月底,万科的净负债率为30.9%,远低于行业平均水平
而万科在财务上的高度谨慎与稳健,也为其发展奠定了良好的基础.
Wind咨询的统计显示,1季度末房地产行业平均资产负债率为69. 7%.万科一季度
报告显示,截至3月底,公司资产负债率为66. 5%,低于行业平均水平.如果考虑到负债
中有243亿来自预收账款,则实际的负债率更低. 对房地产企业而言,预收账款主要由
已售未结金额构成,随着项目竣工将确认为收入,并不构成实质性负债,扣除这部分资
金影响后,万科的实际负债率仅为43.6%.
由于资产负债率并不能剔除预收账款的影响,而对于万科这种规模大,项目多,周
转快的企业来说,预收账款往往占较大的比例,一季度末,万科近三分之一的负债来自
预收账款,因此万科更倾向于采用净负债率衡量负债情况.所谓净负债率,即企业的有
息借款减去货币资金后对所有者权益的比例, 它是在综合考虑企业的负债构成,自由
现金流等指标的基础上评估财务结构的稳定性,也是国际上常用的财务指标.
较低的净负债率背后, 一方面可能是较低的有息负债,另一方面则可能是公司持
有足够的现金.实际上,万科一直注意现金的保有量.2007年年底万科持有现金170亿,
一季度末为156亿.据肖莉介绍,目前万科的现金存量依然保持在3月末的水平上,充裕
的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障. 不仅如此,由于万科
的负债结构中短期负债的比例相对较低,因而公司实际偿债压力有限.2007年底,万科
的有息负债结构中66%为长期负债,一年内到期的负债仅占34%.
这种对流动性的高度重视, 来自于万科一贯遵循的"现金为王"的财务策略,同时
也归因于其早在2006年作出的判断,即:随着调控的持续深入以及行业的日益规范,资
金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈. 基于这一判断,万科一方面加强对财务
稳健性的管理; 另一方面,也不断开辟新的融资渠道.目前,万科发行不超过59亿的公
司债券的方案已获监管部门审核通过.在信贷紧缩,资金紧张的整体背景下,相对丰富
的融资渠道已成为万科的一大优势.
保守估计未来10年内将新增6000万户家庭,市场发展空间大
根据国家统计局的数字,2007年前4个月,全国商品住宅销售面积1. 42亿平方米,
销售金额5008亿元,同比分别增长16. 5%和31.2%,而2008年前4个月,全国商品住宅销
售仅1.37亿平方米,同比减少4%,销售金额5088亿元,同比微增1.6%.
尽管如此,万科仍然坚定看好行业的未来.万科最近一份研究报告指出,在快速城
市化阶段,房地产市场迅速扩张是普遍现象.而近20年来,中国的城市化以接近每年1%
的速度推进,为世界历史上所罕见.日本城市化率从45%提高到60%花费25年,期间城市
家庭数量增加1450万户, 住房总存量增加1400万套,住房存量的增长基本和家庭数量
增长相匹配.相比而言,中国城市化率从35%提高到45%,仅经过7年,期间城市家庭增加
5400万户,住房总存量仅增加4200万套,其中开发企业建设约2800万套,整体仍然呈现
供不应求的态势.
从1955年到1992年,日本地价连续37年保持上涨态势,全国地价累计上涨66倍,六
大都市圈地价累计上涨145倍,其中仅1974年出现过小幅下跌.其中地价上涨最快的阶
段并不是危机前夜的80年代后期,而是最安全,距离危机最远的50到60年代.从70年代
初到80年代中期,日本住宅地价在长达15年中保持着约9%的复合增长率.这意味着,在
经济的持续增长和城市化快速演进的支撑下,住房市场所繁衍产生的旺盛需求足以消
化行业发展中的不利因素.
在万科看来,当前中国住宅市场出现的短期波动也和日本70年代中期的市场类似
,属于长期向上趋势下的阶段性调整,伴随调整的结束,行业也将迎来新一轮景气周期
.作为一个永远做好准备的企业,万科董事长王石在6月5日的股东大会上表示,中国改
革开放今年30年,而万科将在改革开放的第二个30年,进入真正的快速发展期.
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