持续下跌的房价，令原本在楼市上涨时期为解决城市“夹心层”住房问题的限价房，逐渐陷入到尴尬的境地。在全国首推限价房的广州，由于价格越来越低的商品房开始分流限价房的目标客户群等原因，导致今年该市推出的限价房项目至今仍未消化完毕。在年底限价房将集中放量的北京，则出现一些项目排号者不足的现象。
　　目前，在市场低迷的背景下，各地限价房的价格是否应该下调、供应规模到底应该依照原计划还是进行一定程度的调整，均成为棘手的问题。限价房能走多远，或将取决于地方**的灵活应变能力以及调控智慧。
    受累房价下跌　广州限价房放慢推货节奏
    张艳红
　　开发商不断降价，让今年上半年还火爆异常的限价房正在被人们逐渐遗忘。前不久，位于广州开发区的限价房万科新里程二期推售并成交七成，而年初该项目一期推货时曾创下3日售罄的纪录。
　　种种迹象显示，商品房的降价已经开始分流限价房的目标客户群，原本不愁销售的限价房也已经感到市场的“寒意”。面对制定了“游戏规则”的**而言，如何让限价房继续扮演调节房价的角色，已经变得比过去更为艰难。
　　开发商放慢供应节奏
　　今年上半年，保利、万科、中海、龙光四家开发商推出的限价房项目，无一例外地受到买家追捧。广州市国土房管局“阳光家缘”网站日前公布的数据显示，已经取得预售证的限价房项目总货量为5069套。目前绝大多数产品都已经成功销售，保利、中海的可售部分全部售罄，其他两个项目仅有少量未售出。
　　万科新里程第二期408套产品是最近一次推货的限价房，该项目在8月份期间成交280套左右。对于此前第一期的销售，新里程二期的销售速度明显放缓。相关人士表示，现在整个楼市都不景气，到处都在降价，限价房受到波及在所难免。为了提高限价房的竞争力，万科新里程二期还小幅度调低了售价。但来自低价商品房的竞争压力日益明显，这令很多首次置业者对是否申购限价房犹豫不决。
　　鉴于市场不景气，广州限价房的推货进度正在不经意间被放缓。根据广州市在今年年初公布的计划显示，今年到明年共有10个限价房项目面市，总建筑面积接近180万平方米，供应量大约为1.5万套，供应比例占到广州一手房市场总量的20%。目前，广州已批准预售的面积仅占计划量的三分之一，但已经没有加速推出限价房的迹象。
　　广州市国土房管局相关人士透露，今年后几个月仍然会有新的限价房被批准销售，计划的量大约4000套，只是具体什么时候推出，取决于开发商自身的施工进度以及经营计划。
　　据了解，新里程未来还有三期推出，所剩的可售和未售总套数大约为1000套，很有可能都将在年底前推向市场。而中海地产旗下的限价房中海金沙馨园二期，也处于施工的后期，今年有望推出一部分产品。而广州去年推出的另外几宗限价房地块，例如富力、奥园旗下的限价房，在今年推出的可能性不大。
　　对于限价房的进度，广州市国土房管局有关官员表示，虽然**在限价房的销售上进行了一些限制，但是开发商仍然有理由根据市场情况来调节进度，开发商不会被限制销售的时间、数量等。因为限价房的销售价格是确定的，与普通商品房的“囤货惜售”无关。
　　另有知情人士透露，今年土地市场的供应量不会太大，而新的限价房地块推出可能性不大，接下来的几个月和明年，都将以消化此前推出的地块为主。
　　明年购买标准难放松
　　关于限价房，游戏规则是**制定的，调整也只能由**作出。记者从广州万科获悉，无论销售情况怎样，万科都不会改变销售对象的条件限制，除非相关政策发生改变。当然，也不排除有开发商会与**就相关问题进行沟通。
　　根据广州市在去年年底公布的《广州限价商品住宅销售管理办法（试行）》规定，2007、2008年限价商品房的销售对象为：广州户籍人口，达到晚婚年龄（男25岁、女23岁），且家庭年收入不超过20万，单身年收入不超过10万的首次置业者。
　　对于这四个硬性的条件是否会放松，广州市国土房管局中介所所长史小明称：“恐怕需要经过非常慎重的研究才能确定，而且更改的可能性并不大。”据悉，现在2009年的销售标准正在制定当中，随着市场形势的变化，其间会有什么样的变化现在还不得而知。
　　史小明表示，限价房的销售标准必须符合广州市整个住房保障体系的梯度分配，从低收入人群到高收入人群，市场需要保障每一个消费层次的人群都能有适合自己支付能力的住房。廉租房、经济适用房解决低收入人群，而限价房针对的重点则是中等收入人群中购买能力不足的首次置业者。
　　在广州市国土房管局看来，首次置业人群的购房需求往往才是真实的刚性需求。虽然现在商品房市场陷入调整，有一批首次置业者分流到普通商品房市场上，但并不等于这个购房需求群体就此消失。因此，即使现在购买限价房的人可能少一点，既定的标准也未必更改。
　　尺度不好把握
　　在广州，2006年开始推出限价房地块，其目的在于尝试抑制房价的过快上涨；从今年限价房的推售情况看，确实起到了预期的效果。根据广州市国土房管局公布的7月份市场分析报告，限价房的成交量高达9.45万平方米，占全市十区成交总量的比例已经攀升到15.61％。当月广州一手住房均价9122元／平方米，如果排除限价房计算普通商品房的成交均价，应为9877元／平方米。限价房以其自身的高成交量和低价格，明显拖低广州一手住宅均价。
　　但是随着商品房市场的持续下滑，来自市场以及开发商的压力已经让有关部门不得不再次慎重思考限价房的问题。广州有房地产业内人士表示，放缓限价房的推售并暂停限价地块出让是明智之举，开发商需要有时间喘息。
　　事实上，限价房的供应量到底应该多大，一直都是一个颇有争议的话题。广州市国土房管局在推出限价房之际，就将之定位为一项“长期政策、灵活措施”，需随时根据市场的变化来调整供应量。史小明称，对于广州来说，限价房政策完全属于探索阶段，想要做到“科学”，其难度太大，尺度难以一下子把握，政策调整肯定会有一些滞后性，但这种滞后性是不足以造成大影响的。例如现在很少有人买，就少推或者不推，等到市场需要时，再多推。
　　至于每年的推货量需占据市场总量的比例，更是一个难以确定的数字。史小明表示，现在还没有在广州市范围内对首次置业人群进行调查摸底，这就决定了不清楚限价房的客户群有多大，而且这个数字的变动太大。“限价房里头很多事情值得总结、研究、反思，而我们也正在努力。”
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　　最近，焦点网一则“万人大跟帖：要求限价房降价！”的帖子引起了广泛的争议。该帖作者自称“等了一年多终于买到了限价房，却怎么也高兴不起来”，因为他担心“房产市场持续走低，当有一天商品房降到限价房还便宜的时候，将会欲哭无泪”。该帖作者强烈呼吁**为限价房重新定价，并引来众多支持的回帖。
　　与年底前限价房将集中上市的北京不同，在全国首推限价房的城市广州，当地国土房管局有关人士日前公开表示，今年以来广州推出的限价房项目至今仍未消化完毕，预计今年不会有新的限价房项目及限价房地块推出。
　　可见，房价进入下降通道正在引发一系列的连锁反应。原本在楼市上涨时期为解决城市“夹心层”的住房问题而设计的限价房，由于逐渐丧失其最根本的价格优势，从而陷入到不尴不尬的境地当中。
　　需要关注的是，很多人误以为限价房属于保障性住房范畴，但事实并非如此，住房和城乡建设部副部长齐骥曾明确指出，限价房并不是保障性住房，而是一种政策性商品住房。显然，其在性质上与经济适用房和廉租房存在明显区别。
　　事实上，从诞生之始，限价房的角色定位就饱受争议。这个明显带有计划经济色彩的政策被华远集团董事长任志强称之为“一种倒退”，“用限价房平抑房价是饮鸩止渴”。抛开这些争议，作为**对弈高房价的“一着棋”，限价房政策确实在一定程度上改变了部分购房者的预期，对一些城市快速上涨的房价起到了遏制作用。
　　在广州，由于房价已经历一轮深幅下跌，已推出的几个限价房的价格则没有调整或只进行了微幅调整，其竞争力已经不可避免地下降。目前广州有限价房项目已推迟入市，原定于今年8月份进行首期预售的番禺限价房，目前仍未正式动工。
　　尽管北京房价相对跌幅不大，但据当地媒体报道，总共将开发6000多套的北京某限价房，排号者迄今为止却只有1000多户，分析人士认为这是由于该限价房的价格与周边房价相比不具备太大吸引力。由于限价房存在购买及日后流通等方面的限制，倘若失去价格优势，限价房就会从“香馍馍”沦为“鸡肋”。
　　种种迹象显示，目前各地楼市的价格调整并未结束，有的城市甚至刚刚开始。在房地产整体生态环境骤然变化的背景下，限价房到底能走多远，或将取决于地方**的灵活应变能力以及调控智慧。
　　在商品房持续下跌的背景下，限价房到底应不应该降价呢？答案似乎很明显，那就是应该降，但实际情况并非如此简单。
　　由于限价房的房价被地方**在招标阶段作为土地招标的条件事先做出规定，开发商基本上做的是“命题作文”。目前各地在售的限价房项目，土地基本都是在前两年房地产“牛市”时出让的，而开发限价房本身的利润有限，加之今年以来钢材、水泥等原材料价格上涨，进一步挤压了限价房的降价空间。因此尽管楼市在向下调整，广州此前一些已上市的限价房还是坚决不降价。
　　此外，如果限价房价格出现较大程度的松动，其价格很可能会向经济适用房靠拢，那么原本是为解决一部分不够申请经济适用房标准，又买不起商品房的中低收入者住房问题的限价房，其定位将变得模糊而尴尬。
　　年初北京市建委相关负责人曾明确表示，两限房房价不会随着周边房价的上涨或下跌而调整。尽管最近北京市住房保障办公室有关负责人在接受媒体采访时称，“目前**已经开始关注房价下降对限价房的影响，并且在着手研究对策”，但目前并未有任何实质性政策出台。
　　作为调节市场价格的一种工具，限价房政策显然需要根据市场的不断变化来进行调整，而非一成不变。当房价上涨过快的时候，**应增加限价房供应规模；但在市场低迷时，则应反其道而行之，比如目前广州已经在有意识地调节限价房的供应量及供应时间。更重要的一点是，地方在制定限价房销售价格时，应具备前瞻性眼光，这样在遭遇市场调整时，限价房才不致陷入两难境地。
　　业内人士普遍认为限价房可能是一种过渡性政策。不少人士建议，解决中低收入者的住房问题，可以借鉴已经取得巨大成功的香港“公屋”模式。

限价房放慢推货节奏很正常